Vertrag / Kündigung.
I. Worauf muss beim Mietvertragsabschluss geachtet werden?
- Es gibt kein Kündigungsrecht, der Mietvertrag wird mit der Unterzeichnung wirksam, in wenigen Ausnahmefällen gibt es eine Widerrufsmöglichkeit
- Zeitmietverträge, die dem Mieter keinerlei Kündigungsmöglichkeit gewähren, sind unzulässig
ABER: Verzicht auf eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum sind zulässig - Staffelmietvereinbarungen sind möglich, die bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen in bestimmten Abständen vorsehen
- Renovierungsarbeiten sind ohne anderweitige Vereinbarungen im Mietvertrag vom Vermieter durchzuführen ABER: I. d. R. wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Renovierungsarbeiten durch den Mieter durchzuführen sind ABER: Mieter dürfen hierdurch nicht unangemessen benachteiligt werden, sonst sind diese Klauseln unwirksam und es besteht keine Renovierungspflicht z.B. bei der Verpflichtung, die Wohnung renoviert zurückzugeben, unabhängig von der Mietdauer
- Mängel sollten im Übergabeprotokoll festgehalten und keinesfalls als vertragsgemäß anerkannt werden
II. Welche Kündigungsfristen bestehen und welche Kündigungsmöglichkeiten gibt es?
- der Mieter kann mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, es sei denn, er hat darauf für einen bestimmten Zeitraum verzichtet
- beim Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen nach Dauer des Mietverhältnisses, sie betragen zunächst 3 Monate, dann nach 5 Jahren 6 Monate und nach 8 Jahren 9 Monate
- Kündigung durch Vermieter nur bei Vorliegen wichtiger Gründe:
- Eigenbedarf: Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige
- Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, z.B. notwendiger Abbruch des Hauses
ABER: nicht zur Erzielung eines höheren Verkaufserlöses - schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, z.B. Lärmbelästigung
- Widerspruch bis 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses gegen Kündigung unter Berufung auf unzumutbare Härte möglich
- Außerordentliche, fristlose Kündigung durch den Vermieter:
- bei Mietrückständen in Höhe von 2 hintereinander liegenden Monatsmieten oder einem
- Mietrückstand von insgesamt mehr als 2 Monaten
- bei Störung des Hausfriedens, Beleidigung, unsachgemäßem Gebrauch, Gefährdung der Mieträume
- Fristlose Kündigung durch den Mieter bei
- Beleidigungen, Nichtüberlassung der Wohnung, gravierenden
- Mängeln, Gesundheitsgefährdung z.B. durch Schimmelbefall ABER: Gesundheitsgefährdung muss nachgewiesen werden
- Räumungsklage erforderlich, wenn Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, dann hat der Mieter die Möglichkeit
- die Mietrückstände innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt der Klage auszugleichen (bei fristloser Kündigung),
- Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist zu stellen
- Vollstreckungsschutz bei unzumutbarer Härte in Ausnahmefällen möglich, z.B. bei Suizidgefahr
III. Wie muss die Wohnung bei der Rückgabe aussehen?
- Wohnung muss vollständig geräumt und besenrein sein, dem Vermieter müssen die Schlüssel zurückgegeben werden
- Renovierungsarbeiten abhängig von Vereinbarungen im Mietvertrag,
- zu empfehlen auch bei der Rückgabe: Übergabeprotokoll
ACHTUNG: keine Mängel und deren Beseitigung anerkennen, die nicht durch den Mieter verursacht wurden - bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe: Schadensersatzanspruch des Vermieters, Verjährungsfrist beträgt 6 Monate
IV. Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
- kein sofortiger Rückzahlungsanspruch nach Rückgabe der Wohnung
- dem Vermieter wird ein Prüfungszeitraum von bis zu 6 Monaten zugebilligt
- außerdem besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters wegen möglicher Nebenkostennachforderungen
Stand: Juli 2017